Det lyder som en sejr for lejerne, når storbyen New York fastfryser huslejen for de næsten 1 million regulerede boliger i byen. Men beslutningen dækker over en økonomisk krise for ejendomsmarkedet, hvor regnestykket ikke længere hænger sammen for de private udlejere. Stigende udgifter til forsikring, arbejdskraft og skatter kan ikke længere dækkes af lejeindtægterne.

Resultatet er en bølge af konkurser og voksende forfald. Næsten 10% af New Yorks regulerede ejendomme har nu driftsomkostninger, der overstiger deres indtægter. Det er næsten en fordobling af den økonomiske nød på blot 5 år.

Tusindvis af tomme spøgelsesboliger

Omkring 57.000 billige lejligheder står fuldstændig tomme i byen. Det svarer til cirka 5,6% af alle de regulerede boliger i New York. Ejerne lader dem bevidst stå tomme, fordi det er en ren underskudsforretning at sætte dem i stand.

For at gøre en lejlighed klar til indflytning efter mange års beboelse kræves der ofte renoveringer for op mod 100.000 dollars for at leve op til reglerne. Men den maksimale tilladte husleje på disse lejligheder er låst fast på helt ned til 710 dollars om måneden. Da ejerne kun kan hente en lille brøkdel af renoveringsomkostningerne hjem via tilladte stigninger over en periode på 15 år, er det billigere at lade boligerne stå ubrugte hen.

Loven der knækkede markedet

Krisen kan spores direkte tilbage til en stramning af lejeloven i 2019. Loven afskaffede stort set alle muligheder for at tage lejligheder ud af det regulerede system eller hæve lejen i forbindelse med moderniseringer. Tidligere kunne udlejere hæve lejen med 20% ved lejerskifte, hvilket gav luft til at dække renoveringer. Den mulighed findes ikke længere.

I 1991 var knap 14% af de regulerede ejendomme i økonomisk krise. Fleksible reformer i 1990'erne bragte dette tal helt ned på 6%. Siden den nye lov i 2019 er andelen af nødstedte ejendomme igen steget til 9,2%, og tallet stiger fortsat. Hvis man ud over driftsomkostningerne også medregner ejernes låneomkostninger, er over halvdelen af de berørte ejendomme reelt økonomisk usunde.

Spekulerer i fremtidig liberalisering

Selv almennyttige boligorganisationer, der er fritaget for ejendomsskat, kæmper nu med at få økonomien til at hænge sammen under de fastfrosne priser. Den faldende værdi på ejendommene har dog skabt en ny type spekulation. Kapitalstærke investorer med meget lange tidshorisonter opkøber nu de nødstedte ejendomme til spotpris.

Deres strategi bygger på en forventning om, at de nuværende regler er så uholdbare for byen, at New York før eller siden bliver tvunget til at liberalisere markedet igen. Indtil det sker, må byens lejere dog se langt efter moderne boliger, mens forfaldet og de tomme lejligheder fortsætter med at vokse.