Mange seniorer overvejer at sælge ejerboligen og skifte murstenene ud med en lejebolig. Det frigør en bunden formue til frie investeringer, fjerner udgifter til vedligeholdelse og giver en mere overskuelig hverdag. Men det økonomiske regnestykke kræver præcis planlægning for at hænge sammen i praksis.

De skjulte boligudgifter forsvinder

Selv et gældfrit hus koster mange penge hvert år. Ejendomsskatter, bygningsforsikring og løbende reparationer løber hurtigt op i cirka 110.000 kroner årligt for en typisk bolig. Når huset sælges, forsvinder de faste poster med et slag. Sælgere, der flytter til billigere områder eller mindre boliger, frigør i gennemsnit omkring 700.000 kroner i ren friværdi. Samtidig stiger boligpriserne på markedet med 1,9% på årsbasis, mens det samlede boligsalg ligger på et årligt tempo på 3,98 millioner bolighandler.

Regnestykket mellem leje og eje

Et par på 67 år med en frigjort friværdi på 3,5 millioner kroner efter et hussalg kan trække 4% ud om året. Det giver 140.000 kroner i årligt afkast. Sammen med de sparede ejerudgifter har parret omkring 250.000 kroner om året til rådighed til husleje – svarende til cirka 21.000 kroner om måneden – uden at røre ved deres øvrige opsparing.

Ved et samlet årligt forbrug på cirka 680.000 kroner inklusive husleje og en samlet folkepension eller tilsvarende offentlige ydelser på 345.000 kroner årligt, opstår der et dækningsbehov på omkring 340.000 kroner. Med en udbetalingsprocent på 4% kræver det en samlet investeringsportefølje på 8,5 millioner kroner. Her tæller provenuet fra boligen med, så parret skal have cirka 5 millioner kroner i øvrig opsparing. Beholder de huset, kræver det til sammenligning en opsparing på 5.000.000 kroner. På papiret koster de to modeller næsten det samme, men lejeren sidder med likvide midler i stedet for mursten.

Skattens betydning for afkastet

En ejerbolig giver en skattefri boligværdi i dagligdagen. Når formuen i stedet placeres i obligationer, ETF'er eller aktier, bliver renterne og udbytterne beskattet som almindelig indkomst. Den øgede indkomst kan påvirke sociale tillæg og udløse ekstra gebyrer på offentlige sundhedsydelser som Medicare Part B, hvor grundtaksten er 202,90 dollar om måneden og stiger ved en indkomst over 218.000 dollar. Hvis parret udskyder udbetalingen af deres grundlæggende pension til de fylder 70 år, stiger de årlige udbetalinger til cirka 430.000 kroner, og det nødvendige porteføljekrav falder til cirka 6,4 millioner kroner.

At skifte ejerboligen ud med en lejebolig kræver, at det samlede porteføljeafkast og de sparede ejerudgifter kan dække huslejen over hele alderdommen. Faste investeringer i brede indeksfonde sikrer en stabil indtægt, men porteføljen skal vokse nok til at modstå fremtidige huslejestigninger.